Maisons à 15 euros

L'interrogation d'un de nos lecteurs, concernant les maisons à 15 euros a retenu l'attention de nombreux lecteurs. Voici une réflexion parue dans Techni.Cités, pour mieux comprendre comment cette fausse bonne idée peut être dangereuse

Techni.Cités n° 150 — 23 mai 2008

Maison à 15 euros par jour : propriétaires dans 40 ans…si tout va bien !

Il l’annonce sans précaution : il craint « une simple opération de communication ». Et ajoute, au cas où la solidité de son scepticisme aurait été mal perçu :« Il aurait mieux valu simplifier et développer les outils existants plutôt que d’en créer de nouveaux ». Qui parle ainsi de la maison à 15 euros par jour de Christine Boutin ? Un bretteur socialiste ? Un grognard du PC ? Non, Pierre Méhaignerie, collègue de ladite ministre du Logement et de la Ville, député UMP et président de la commission des affaires sociales à l’Assemblée nationale.

C’est dire à quel point la maison à 15 euros déboule dans un fort contexte de défiance généralisée. Il est vrai que la nouvelle mouture d’accession sociale à la propriété n’a pas été propulsée par ce qu’il convient désormais d’appeler la mascarade de la maison Borloo à 100 000 euros. Dans ces colonnes, nous avions déjà fait preuve d’une humeur grincheuse : en 2005, Jean-Louis Borloo avait prévu 30 à 40 000 maisons par an ; trois ans plus tard, 800 maisons seront livrées, après les… 4 de 2007. La facture des maisons à 100 000 euros, face à la montée des coûts de main-d’oeuvre, des matières premières et de la réglementation, a eu tendance à passer à 110 000, voire 120 000 euros.

À Marly, dans le Nord, une opération de dix maisons à 100 000 euros est en cale sèche et ce malgré la cession gratuite du foncier par la mairie. De plus, le Pass foncier, nouvel outil permettant l’achat du bâti puis du foncier dans un second temps, n’a été mis en service… qu’en 2007, deux ans après le lancement. De nombreuses bonnes intentions ont été douchées par ce décalage dans le temps.

Après l’échec cuisant des maisons Borloo, Christine Boutin présente sa maison à 15 euros. Sur le papier, le Pass Foncier (achat du bâti puis du foncier) permet d’éviter une prise de risque financière importante pour les primo-accédants,le 1 % Logement endossant un rôle de caution. Mais le problème demeure : là où les besoins en logement sont les plus grands, le foncier est inabordable. De plus, la maison Boutin va favoriser l'étalement urbain à un moment où le Grenelle de l’environnement prône la densification urbaine.

Par Stéphane Menu

Si les collectivités territoriales bradent le foncier…

Pourquoi Mme Boutin réussirait-elle là où M. Borloo a échoué ? Le dispositif vise les ménages gagnant entre 1 500 et 2 000 euros, le « pack » comprenant une maison de 85 mètres carrés sur un terrain de 250 mètres carrés porté par un financement « ultra-sécurisé », d’après la ministre. « Une proposition viable et à la faisabilité certaine », ajoute-t-elle. Qui donne un rendez-vous chiffré à la fin de l’année : 5 000 livraisons ! Le Pass foncier et la TVA à 5,5 % ont été empruntés à M. Borloo, Mme Boutin créant le guichet unique et l’intervention d’un acteur qui pourrait s’avérer déterminant, le 1 % Logement. Pour rendre concret son projet, l’acheteur potentiel aura le choix de s’adresser aux constructeurs de maisons individuelles signataires de la Charte, le Crédit Foncier de France ou la Caisse d’Épargne.

Les deux acteurs indispensables de cette « ultrasécurisation » étant les collectivités territoriales et le 1 % Logement. Les constructeurs de maisons individuelles l’annoncent très clairement : pour que le système fonctionne, le foncier devra être donné par la collectivité. De plus, les collectivités sont  invitées à faire un geste en direction des primo-accédants de 3 000 à 5 000 euros.

De son côté, le 1 % Logement « portera » le terrain pendant la durée de remboursement du bâti par le particulier, soit vingt-cinq ans au maximum. Si une difficulté surgit, l’organisme est habilité pour racheter la maison et s’engage par ailleurs à reloger la famille dans son propre parc immobilier locatif.

Les associations de consommateurs n’ont pas manqué de soulever quelques questions restées en suspens : si le foncier n’est pas « donné » par une collectivité, combien coûtera-t-il dans vingt-cinq ans, sachant que le dispositif intègre une majoration du prix du terrain de 1,5 à 4 % pendant la période de remboursement ? Si ce produit atypique est remis sur le marché, subira-t-il une décote puisque acquis dans des conditions dérogatoires particulières ?

… les constructeurs de maisons individuelles sont contents

Les constructeurs de maisons individuelles semblent les plus enthousiastes. Geoxia va construire six maisons à Bouffémont (Val-d’Oise) ; Maison France Confort a déjà paraphé une vingtaine de  contrats sur des terrains dont les prix dépassent les 40 000 euros, l’acheteur devant payer le surcoût. À Onnaing (Nord), l’opération est bouclée. Escaut Habitat vendra la maison à 149 000 euros terrain compris : 31 000 euros d’acquisition foncière, 118 000 euros la maison, soit environ 560 euros par mois, ce qui fait 18 euros par jour. À Moneteau (Yonne), Nexity a signé pour la livraison de quinze maisons de 169 à 220 000 euros (sic !) tout compris ; la commune versera 3 à 4 000 euros aux primo-accédants. Mais l’obstacle du prix du foncier risque de plomber le concept : une étude du ministère du Logement réalisée en décembre 2007 montre que le prix moyen du terrain à bâtir était, pour les 178 500 maisons construites en 2006, de 60 325 euros mais de 140 831 euros en Paca et 145 800 euros en Ile-de-France !

URBANISME

« Ce dispositif part d’un bon principe », reconnaît Alain Cluzet, DGA au conseil général de l’Essonne 1. "Mais les prix du foncier ont doublé en France en dix ans. Les pouvoirs publics ont toujours estimé qu’il était tabou d’intervenir sur le secteur du foncier bâti parce qu’il s’agissait d’un produit spéculatif. Il faut aujourd’hui mettre en place une fiscalité plus attrayante dans le foncier bâti et mieux anticiper les politiques foncières en donnant de vrais moyens financiers aux établissements publics fonciers (EPF)".

"Je ne crois pas que l’on puisse créer de la mixité sociale avec des maisons à 110 000 euros qui seront forcément construites en dehors des grandes agglomérations. En terme de développement durable, cet encouragement à l’étalement urbain n’est pas une bonne nouvelle à un moment où il faut au contraire densifier l’habitat pour éviter de trop grands déplacements en voiture », redoute Bernard Lensel, président d’Urbanistes des territoires.

Un banquier s’inquiète : « Le Pass foncier a été conçu pour solvabiliser artificiellement les acheteurs potentiels. Endetter des ménages modestes n’est pas sans risque, loin s’en faut », confie-t-il.

La France manque de propriétaires, c’est une évidence. Pour 15 euros par jour, la maison de Boutin permettra à certains de l’être… dans 40 ans au terme d’un crédit soumis à des variations de taux pouvant aller jusqu’à 30 % de hausse au final. Les primo-accédants le savent-ils ?